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Escritórios em SP têm menor vacância desde a pandemia

O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo terminou o primeiro trimestre com sinais positivos de crescimento e a menor taxa de vacância desde a pandemia, de 18,3%, segundo a consultoria imobiliária JLL. A absorção líquida foi de 105,2 mil m2, indicando que mais áreas foram ocupadas do que devolvidas. Nem todas as regiões, porém, têm cenário tão favorável.
Áreas como Nova Faria Lima – a parte mais valorizada da avenida – e Paulista se destacam com baixa taxa de vacância, de 6% e 6,7%, respectivamente. “Na Faria Lima já não há grandes blocos disponíveis e existe disputa”, diz Yara Matsuyama, diretora de locação de escritórios da JLL.

Em contrapartida, Marginal Sul (73%) e Chácara Santo Antônio (42%) seguem com elevados níveis de disponibilidade, indicando desafios persistentes para atrair novos inquilinos. Ricardo Raoul, diretor da gestora Paladin no Brasil, ressalta ser “inegável” que o mercado corporativo está se recuperando na cidade, mas aponta a região da Chácara Santo Antônio como exemplo de local que ainda deve piorar antes de melhorar. Um novo prédio, o Passeo Alto das Nações, vai adicionar, sozinho, 98 mil metros quadrados de estoque até o ano que vem.
Para conseguir atrair locadores nessas condições, a saída é baixar o preço pedido. “Você aluga bons prédios na Chácara por R$ 50 a R$ 60 o metro quadrado”, diz. A média da cidade foi de R$ 109 no primeiro trimestre. “Os investidores acabam reduzindo o valor para poder locar e depois recuperar os preços ao longo do tempo”, ressalta Raoul.

A vizinha Chucri Zaidan tem vacância menor, de 17%, mas também ao custo de preços mais baixos, segundo o diretor da Paladin, embora os valores estejam em recuperação. É ali que a EZTec constrói o Esther Towers, projeto de duas torres corporativas que somam 91 mil m2 de área locável. Uma torre deve ser entregue ainda em 2025 e a segunda, seis meses depois. O empreendimento já poderia ter sido entregue há dois anos, conta o diretor vice-presidente Marcelo Ernesto Zarzur, mas a empresa decidiu concluir a obra lentamente, para evitar colocá-lo no mercado em um momento que julgava desfavorável. O mesmo acontece com o Air Brooklin, projeto menor, de 7,5 mil m2, também previsto para este ano. “Há seis ou sete meses, o mercado começou a se movimentar, então decidimos terminar e temos ficado animados, porque há inquilinos potenciais olhando e conversando conosco”, diz Zarzur.

A EZTec espera fechar uma locação grande, de pelo menos 10 mil m2, para entregar a primeira torre Esther. Menos do que isso seria inviável financeiramente, explica o executivo. “[O prédio] é moderno, bem localizado, mas não é na Faria Lima, então é oportunidade para empresas que olham seu custo fixo sair de um aluguel altíssimo e ir para um mais justo”, afirma.
Ainda segundo ele, “só o futuro vai falar” se a incorporadora, especializada em residenciais de médio e alto padrão, voltará a investir em imóveis corporativos. Nos últimos anos, a EZTec direcionou terrenos que poderiam ser de imóveis comerciais parao setor residencial, cuja demanda ficou mais estável desde a pandemia.

O mercado paulistano de lajes corporativas registrou alta expressiva nos preços médios de locação, de 15% em um ano. Para Caio Maia, head de pesquisa e inteligência de mercado da JLL, o valor foi puxado pela maior demanda e pela redução das devoluções. O destaque entre as locações são empresas dos setores químico, logístico, imobiliário e do agronegócio. Continuam sendo privilegiados os ativos de alta qualidade, em regiões nobres e bem conectadas. Também há desafios nessas áreas, pondera Raoul. A concorrida Faria Lima poderá receber novos prédios quando houver o leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), títulos que permitem a construção dentro da região, que integra uma operação urbana. O certame é esperado ainda para o primeiro semestre. No entanto, também são esperados preços altos, que podem inviabilizar novos prédios, mesmo com o aluguel médio a R$ 281 mensais.

A região de Pinheiros tem sido uma boa surpresa, diz o diretor da Paladin. “O novo estoque da Rebouças está indo embora e a preços bastante razoáveis”, afirma. Sua gestora investe em edifícios corporativos por ali, mas do tipo butique, menores e com apelo arquitetônico. No momento, estão construindo um no bairro, outros dois nos Jardins e um quarto na Paulista. Pinheiros foi o bairro escolhido pela Amazon, que já locou os 39,2 mil m2 do edifício Biosquare, o maior da região – ele só deve ser entregue em um ano. “Os grandes ocupantes, se precisam crescer, não têm alternativas prontas hoje no mercado”, diz Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da consultoria Newmark, especialmente nas regiões mais disputadas.

O primeiro trimestre foi marcado por locações de volumes considerados grandes, acima de 10 mil m2 cada. Hanania aponta que, de janeiro a março, quatro empresas foram responsáveis por 80 mil m2 locados – no total, a absorção bruta na cidade foi de 184 mil m2, alta de 20% sobre o quarto trimestre de 2024 e o maior volume registrado pela Newmark desde 2019.
A convergência de vacância em queda e inquilinos grandes demandando mais área pode fazer com que as pré-locações, como a do Biosquare, voltem a ser mais frequentes, analisa.

A consultoria também acompanha o mercado carioca. Ali, a vacância recuou 0,5 ponto percentual, para 27,9%, patamar ainda alto. A absorção líquida ficou positiva em mil metros quadrados. Hanania aponta que o Rio de Janeiro segue muito dependente do setor público, mais frágil, o que torna lenta a evolução do seu mercado de aluguel corporativo. “Ao mesmo tempo em que teve locações para o governo estadual do Rio, teve grande devolução do Iphan, é muito volátil”, diz. Uma alternativa que tem ganhado força na cidade é a mudança do uso dos edifícios corporativos. Segundo Hanania, isso tem acontecido sobretudo na região central, que tem prédios bem localizados, mas com vacância alta. Os prédios da zona sul são mais disputados, o que dificulta movimentos assim.

Só no primeiro trimestre, pelo menos dois prédios da região central carioca foram vendidos para serem convertidos em residenciais ou locação de temporada. “Os espaços vagos [no Rio] vão cair, mas por outros motivos, porque os prédios estão saindo no mercado”, afirma.